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吉林市人民政府| 2017-09-20| 信息来源:吉林市人民政府
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《吉林市房地产开发项目资本金管理暂行办法》解读

《吉林市房地产开发项目资本金管理暂行办法》(下称《办法》)出台后,市城乡建委主要负责人就《办法》的背景依据、目标任务、主要内容、涉及范围以及关键词解释等进行深入解读。

(一)《办法》出台的背景和意义

2016年以来,根据中央经济工作会议的精神,我省、我市将去化房地产库存作为房地产工作的重要任务。截至今年8月末,全市商品房库存面积384.5万平方米,比2015年底降低24.3%,接近完成省下达的到2018年底房地产库存比2015年底降低25%的工作目标。国务院《城市房地产开发经营管理条例》对房地产项目资本金制度早有明确规定,但由于我市房地产业起步较晚,发展迅猛,为鼓励企业扩大开发量,2015年以前,我市未出台房地产项目资本金管理相关管理规定,而是以配套抵押金方式代行。2015年起,受大环境影响,房地产市场进入阶段性整理期,一些自身实力较弱的开发企业,由于自有资金不足,造成项目延期交工,甚至产生“烂尾”现象,引发购房者集体上访,造成极坏社会影响。为加强房地产市场监督管理,规范房地产开发行为,有效发挥项目资本金的宏观调控和风险约束作用,维护房地产开发项目投资人、购房人的合法权益,保持我市房地产市场平稳健康发展,制定房地产开发项目资本金管理办法十分必要。

(二)《办法》的适用范围

本市城市规划区内国有土地上从事房地产开发项目建设,适用本办法。县(市)城镇规划区内国有土地上从事房地产开发项目建设,可参照本办法执行。

(三)《办法》法律依据

《办法》的主要依据是《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》、《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》、《吉林市城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规、文件。

(四)项目资本金

《办法》所称项目资本金,是指在房地产开发项目总投资中,由项目投资人按照项目总投资的一定比例储存,专项用于本项目开发建设的自有货币资金。

(五)监管部门

市城乡建设委员会负责本市房地产开发项目资本金的统一监督管理,日常工作由市城市开发中心负责。

中国人民银行吉林市中心支行、中国银行业监督管理委员会吉林监管分局协调各金融机构做好有关的房地产开发项目资本金监督管理工作。

各级财政部门按照职责分工做好各级政府及开发区管委会投资的项目资本金监督管理工作。

(六)项目资本金监管比例

《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》规定保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%,其他房地产开发项目的资本金比例为25%。因此,《办法》按照《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》设定缴存比例。

(七)项目资本金抵扣

《城市房地产开发经营管理条例》规定房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%。按照我市房地产市场形势分析,普通房地产开发项目平均总投资约3500元/平方米,按照20%比例下限全额监管项目资本金,投资10万平方米开发项目,项目资本金7000万元,数额较大,可能影响我市房地产开发市场投资。因此,为保持房地产市场相对稳定,又要发挥项目资本金管控市场的作用,《办法》规定允许开发按企业用已实际缴存的土地出让金抵扣项目资本金,但最高抵扣额度不得超过应缴存项目资本金总额的50%。同时,还设定结合房地产开发企业资质和企业在房地产开发经营活动中是否存在不良行为记录给予相应支持政策。按照抵扣和支持政策,企业实际缴存项目资本金最低额度为210元/平方米,仅占普通房地产开发项目单体工程建设成本的10%,如开发企业10%的建设资金都无力托管,该企业也不具备开发能力,市场准入后的风险很高。

(八)项目资本金使用

项目资本金主要是为了保证房地产开发项目按建设计划顺利实施,直到满足交付使用条件,防止项目烂尾。开发企业可以按开发建设进度申请使用项目资本金。同时,结合我市实际,开发项目验收合格交付使用后,供水、供热、供电、供气配套设施需要移交各专业经营服务单位接管。因我市已发生多起因配套设施未移交问题,当配套设施发生故障影响业主正常生活,因维修问题专业经营服务单位、开发企业与物业服务企业责任不明确,专业经营服务单位需要有偿服务,开发企业与物业服务企业关于维修费用问题相互推诿,给广大业主的生活造成极大不便,引发业主集体上访,形成不稳定因素。因此,规定供水、供热、供电、供气配套设施向专业经营服务单位整体移交后解除项目资本金监管。

(九)使用项目资本金缴纳市政公用设施配套费问题

结合近两年我市推进房屋产权办理工作的实际,有部分房地产项目尚欠市财政市政公用设施配套费。在《办法》征求意见时,市财政局意见应当允许市政公用设施配套费予以抵扣,但房地产项目在核准前,不能准确计算市政公用设施配套费。因此,在项目资本金使用时,允许使用项目资本金缴纳市政公用设施配套费。